“Ze breken iets af en ineens zien ze dat het rot is”

In de podcast legt Gert uit hoe de renovatie steeds nieuwe verrassingen met zich meebrengt. “Het is vreselijk. Ze zeggen dat ze op een aantal onvoorziene toestanden zijn gestuit. Ze breken iets af en ineens zien ze dat het rot is en ze dat ook moeten vervangen in de muur. Je kan natuurlijk niet door een muur zien. Ik heb eigenlijk een rot huis gekocht tien jaar geleden, maar ja, ik had het niet gezien.”

Wat Gert beschrijft, gebeurt bijzonder vaak bij oudere woningen of grondige renovaties. Problemen zoals houtrot, vocht achter muren, slechte leidingen of verborgen constructiefouten worden soms pas zichtbaar wanneer aannemers beginnen afbreken. Daardoor lopen renovatiekosten vaak veel hoger op dan eigenaars vooraf hadden verwacht.

Kan je zoiets vooraf weten?

Veel mensen vragen zich af of verborgen problemen vooraf ontdekt hadden kunnen worden. In de praktijk blijkt dat vaak moeilijker dan gedacht. Een verkoper is namelijk niet verplicht om letterlijk elk verborgen gebrek te kennen of zichtbaar te maken als dat ook voor hem niet duidelijk was.

Bovendien kan een koper onmogelijk “door muren kijken”, zoals Gert zelf zegt. Zelfs een technische keuring of een architect ziet niet altijd wat er achter pleisterwerk, vloeren of ingebouwde constructies zit. Vooral bij woningen die tientallen jaren oud zijn, kunnen problemen jarenlang verborgen blijven.

Dat betekent natuurlijk niet dat kopers machteloos staan. Bij oudere woningen proberen veel mensen zich vooraf extra te beschermen met een bouwkundige keuring, vochtanalyse of een grondige inspectie door een expert. Toch blijven sommige gebreken zelfs dan nog onzichtbaar tot de renovatie effectief start.

Verborgen gebrek of gewoon pech?

Volgens experts zit het grote verschil vooral in de vraag of het om een verborgen gebrek gaat dat onmogelijk zichtbaar was, of om signalen die eigenlijk al aanwezig waren. Denk bijvoorbeeld aan vochtplekken, scheuren, muffe geur of doorzakkende vloeren. Als die signalen er waren, kan achteraf soms geoordeeld worden dat er toch waarschuwingen bestonden.

Maar wanneer alles netjes weggewerkt zat achter muren of vloeren, wordt het veel moeilijker om te bewijzen dat iemand iets wist of bewust verborgen hield. Wat Gert vertelt, klinkt daarom eerder als een klassiek renovatieprobleem dan als een situatie waarbij iemand hem bewust “in het zak heeft gezet”.

Zelfs experten zien dat niet altijd

Bij oudere woningen komen verborgen gebreken vaak pas boven tijdens afbraakwerken. Houtrot, vocht, slechte isolatie of versleten constructies kunnen jarenlang verborgen zitten achter muren, plafonds of vloeren. Zelfs experten merken dat niet altijd vooraf op.

Pas wanneer zou blijken dat een verkoper de problemen kende én bewust verborgen hield, kan sprake zijn van bedrog of een ernstig verborgen gebrek. Bijvoorbeeld wanneer schade snel overschilderd wordt, vocht gecamoufleerd wordt of belangrijke informatie bewust achtergehouden wordt. Daarvoor is wel bewijs nodig.